ANACI Bat: "Posti auto assegnati con delibera assembleare e incidenza sui diritti di proprietà del condominio"

La delegazione provinciale Barletta-Andria-Trani dell'ANACI (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari), nell'ambito dell'attività di formazione ed aggiornamento professionale che svolge tra i suoi numerosi aderenti, cura un servizio news con informazioni e quant'altro che aiuti l'attività che quotidianamente svolgono i propri aderenti.

A tal riguardo, è stata inviata ai soci ANACI una interessante pronuncia della Corte di Cassazione circa i "Posti auto assegnati con delibera assembleare e l'incidenza sui diritti di proprietà del condominio". Eccola:

La Suprema Corte è chiamata ad esprimersi in merito alla nullità delle delibere dell'assemblea condominiale con le quali vengono assegnate le aree di parcheggio per le automobili incidendo sui diritti individuali di proprietà esclusiva di uno dei condomini.

Sul punto la Corte di Cassazione con sentenza n. 8014/18, depositata il 30 marzo.

*Il caso*
La Corte d'Appello di Genova, adita in secondo grado, confermava la decisione di prime cure rigettando la domanda del condomino che chiedeva la nullità della delibera assembleare nella quale veniva stabilito che i posti auto presenti nel cortile condominiale fossero assegnati ai condomini che non avevano acquistato un box.
Secondo il richiedente al momento della costituzione del condominio lo stesso, in qualità di costruttore, si era riservato la proprietà esclusiva del terreno nel quale erano situati i posti auto e per questo motivo l'assemblea non poteva disporre del suo diritto.
Al contrario la Corte territoriale riteneva che la delibera assembleare aveva assegnato i posti auto «senza in alcun modo qualificare la natura del diritto in contestazione», ed in ogni caso la Corte distrettuale ha rilevato che ai sensi dell'art. 41-sexies della l. n. 1150/1942 (Legge urbanistica) il contratto di compravendita con cui il venditore si riservi la proprietà esclusiva di aree parcheggio è affetto da nullità parziale con automatica sostituzione della clausola nulla e integrazione del contratto.
Avverso la decisone di merito ricorre per cassazione il condomino soccombente.

*Diritti sul parcheggio*
Secondo il ricorrente nella decisione di merito non viene spiegato in che modo il Condominio sarebbe titolare di diritti sul terreno di proprietà dello stesso ricorrente, lamentando, inoltre, che in difetto dell'art. 41-sexies l'assemblea condominiale non sarebbe legittimata a deliberare in ordine alla parte di terreno di proprietà altrui.
Gli Ermellini hanno osservato che la l. n. 1150/1942 nel disporre che nelle nuove costruzioni devono essere assicurati appositi spazi per il parcheggio «ha istituito inderogabilmente un vincolo pertinenziale permanente di natura pubblicistica tra tali aree e il fabbricato» con la possibilità di far dichiarare la nullità parziale dei contratti di compravendita delle singole unità immobiliari «in quanto escludenti dal trasferimento il diritto di proprietà o di uso del parcheggio, salva la corresponsione all'alienante del relativo compenso».

*Nullità della delibera*
Ciò premesso secondo il Supremo Collegio erroneamente la Corte di merito ha ritenuto che l'assemblea condominiale avesse titolo a disciplinare il godimento dell'area assegnando i posti auto di proprietà dell'originario costruttore, oggi ricorrente, il quale si era riservato la proprietà esclusiva degli spazi esterni al fabbricato. Infatti la Cassazione ha ribadito che «l'assemblea di condominio non può adottare delibere che, nel predeterminare ed assegnare le aree destinate al parcheggio delle automobili, incidano sui diritti individuali di proprietà esclusiva di uno dei condomini, dovendosi tali delibere qualificare nulle». (Cass. n. 20612/17)
Per questi motivo la Suprema Corte ha accolto il ricorso e, decidendo nel merito, ha dichiarato nulla l'impugnata delibera assembleare.